Bernard LIROU conseils

Quelques Conseils

F VENDRE J'envisage de vendre un bien immobilier
F VIAGER J'envisage de vendre en viager un bien immobilier
F ACHETER J'envisage d'acheter un bien immobilier
F DONNATION J'envisage de donner(à mes enfants,...) un bien immobilier
F PARTAGE J'envisage de partager un bien immobilier
F LIQUIDATION DE COMMUNAUTÉ Divorce,...
F APPORT J'envisage d'apporter un bien immobilier en société
F EXPROPRIATION Je risque d'être (ou je vais être) expropié
F etc ...

N'hésitez pas à commander une expertise, avant de prendre votre décision. Nos rapports vous permettront d'analyser au mieux votre démarche, avec des éléments clairs et dénués de tout esprit partial.
Nous sommes là pour vous aider.

Il vaut mieux nous missionner avant, qu'après,
c'est tellement plus efficace...!!

Vente d'un bien immobilier

F La mise en vente
F Les obligations du propriétaire en matière de diagnostics immobiliers

La mise en vente

Soit vous avez décidé de vous passer des services d'un professionnel de l'immobilier (tel un agent immobilier).
Sachez que ce n'est pas forcément faire des économies car:
- il connaît le marché local et les demandes des acquéreurs sur votre région; ces conseils ne vous seront pas inutiles
- il ne "promène" pas ses clients pour le plaisir de prendre l'air. S'il vient faire visiter votre bien, c'est qu'il correspond au moins sur certains points aux critères de recherche de son client. Il vous évite donc les multiples visites de "curieux:" qui vous font perdre temps et patience mais vous apportent désagréments...
- dans une transaction, en sa qualité de "professionnel", il engage sa responsabilité et vous dégage grandement de la votre en cas de problème (sauf tromperie et/ou mauvaise fois flagrante de la part du vendeur...)

Soit vous préférez, compte-tenu de la complexité, pas toujours très apparente, de l'opération de vendre un bien immobilier (lois, règlements et contraintes de plus en plus nombreux) de faire confiance à un professionnel de l'immobilier
Sachez que tout le monde ne peut ouvrir une agence immobilière. Cette activité est réglementée par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite "loi Hoguet" et son décret d'application 72-678 du 20 juillet 1972.
- L'agent immobilier doit avoir un niveau d'étude ou une expérience suffisante pour exercer. Il lui ait délivré une carte professionnelle par la préfecture du département où il exerce. N'hésitez pas à lui demander de vous présenter sa carte d'agent immobilier, c'est pour vous une garantie minimum de sérieux et de compétence. Certaines enseignes ou syndicats exigent de leurs adhérents des formations permanentes afin qu'ils soient le plus au fait possible des lois et règlements en constante évolution.
- Certains agents immobiliers sont compétents pour rédiger les actes sous-seing privés et percevoir les fonds (qu'ils déposent sur un compte séquestre) remis par les acquéreurs (généralement 10% du montant de la vente). Pour cela ils doivent être garanti par un organisme couvrant de façon suffisante les fonds ainsi déposés. N'hésitez pas à lui en demander justificatif; il doit normalement être affiché dans l'agence, voire en vitrine.

Dans tous les cas, avant de mettre son bien immobilier en vente, il est souhaitable de connaître la valeur vénale de ce bien
- Soit que vous le vendiez vous même sachant qu'il est difficile (voire impossible) d'apprécier soi-même la valeur vénale d'un bien. Nous mettons tous plus ou moins en avant des éléments personnels (souvenirs, aménagements et travaux personnels, frais investis, besoins financier pour de nouveaux projets, les "cancanages" généralement erronés du voisinage,...) qui faussent complètement la réalité de la valeur du bien,
- Soit que vous confiez la vente à un professionnel (tel un agent immobilier) qui a souvent tendance à flatter votre bien et donc à le sur-évaluer pour obtenir de vous un mandat de vente, ou au contraire à le sous-évaluer pour le vendre plus vite,
Un expert immobilier, de part sa déontologie, vous donnera, sans céder à aucune pression ou influence, la valeur équitable de votre bien par rapport au marché. Il pourra également vous informer sur les normes environnementales en vigueur (dont amiante, plomb, termites, Radom,...) et les obligations du propriétaire en la matière. Il vous appartiendra ensuite, en connaissance, et selon votre "philosophie" par rapport à cette vente, de définir, seul ou avec votre agent immobilier, la valeur de mise en vente et stratégie de vente.

G Retour G

Diagnostics obligatoires en cas de vente

Dans le département du Lot, dans le cadre d'une vente, le propriétaire doit fournir:

1) lors de la signature du compromis de vente

- Un rapport de repérage amiante conformément aux articles L 1334-7 et R 1334-24 du Code de la Santé Publique. Ce rapport n'a pas de durée limite de validité. Concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 01 juillet 1997.

- Un rapport de Constat des Risques d'Exposition au Plomb (dit CREP) conformément à l'article L 1334-6 du Code de la Santé Publique et datant de moins d'un an. Cela concerne tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949.

- Une attestation de superficie (dans le cas de vente de lots de copropriété uniquement)

- A partie du 1er juillet 2006 un Diagnostics de Performance Énergétique (dit DPE)

2) au plus tard au jour de la signature de l'acte notarié constatant la vente

- Un rapport sur l'État Parasitaire du bâti et du non bâti (Article 8 de la loi 99-471 du 8 juin 1999). Ce rapport a une durée de validité de trois mois; passé ce délai il n'est plus valable et doit donc être refait. Concerne les immeubles bâtis et non-bâtis situés en zone délimitée par arrêté préfectoral (dont Lot, Aveyron, Tarn et Garonne, Lot et Garonne, Dordogne,...).

Quand faire réaliser les diagnostics ?

Les derniers délais pour faire réaliser les diagnostics immobiliers sont énoncés par les textes réglementaires, lois, décrets (voir les dates limites dans le tableau ci-dessus).

Les diagnostics immobiliers, en vente ou en location, sont :
un moyen pour valoriser votre bien.

N’attendez pas la signature du compromis de vente pour les faire réaliser : vis à vis de votre acquéreur ou futur locataire il serait trop tard !

En effet, en cas de découverte d’un vice caché inattendu, votre acquéreur, informé au dernier moment, le jour ou la veille de signer le contrat de vente (compromis ou acte authentique), va prendre peur. L’acquéreur ainsi troublé peut douter de son vendeur, du bien qu’il envisageait d’acquérir, perdre confiance en son mandataire et en son notaire. C’est ainsi qu’un nombre important de ventes ne se réalisent pas, elles sont « cassées », ou imposent au vendeur des négociations entraînant souvent des diminutions de prix injustifiées et donc des pertes d’argent.

Réaliser les diagnostics en amont, dés la décision de mise en vente, permettent :
1 - de rassurer , de prévenir le risque de vente « cassée ».
Informé des éventuels problèmes, vous avez alors la possibilité d’étudier calmement la situation, éventuellement aidé des conseils de votre diagnostiqueur (dans les limites que lui impose sa déontologie) et de votre mandataire ou votre notaire. Vous avez notamment la possibilité de :
- faire les travaux nécessaires pour corriger le vice caché et intégrer ce coût dans votre prix de vente ou loyer.
- ne rien faire mais donner tous les éléments d’information à votre candidat acquéreur ou locataire afin qu’il prenne sa décision en toute connaissance de cause et ne soit donc pas surpris ni paniqué le jour de la signature du contrat de vente ou de location.
2 - d’éviter des pertes de temps notamment dans le cas ou des analyses complémentaires s’avèreraient nécessaire (dont amiante, échantillons en parasitologie,…), ce qui prend toujours quelques jours et coûte plus cher lorsque demandé en urgence aux laboratoires.
3 - d’éviter la nullité d’une transaction, car tant que les rapports de diagnostics ne sont pas annexés au compromis, ce dernier est nul et votre acquéreur peut en profiter pour annuler la vente.

Par qui faire réaliser les diagnostics ?

Les diagnostics techniques immobiliers doivent être réalisés par un professionnel technicien du bâtiment
- Compétent : Il doit pouvoir justifier de sa formation et sa compétence dans les domaines pour lesquels il est missionné. Cette compétence doit être à la fois technique et juridique.
- Assuré : Il doit justifier d’une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle en cours de validité.
- Indépendant : Il ne réalise des missions que dans les situations où il n’a aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur le bâtiment pour lequel il lui est demandé d’établir un diagnostic technique immobilier.

Le choix de votre diagnostiqueur : La première tentation, bien compréhensible, est de choisir un professionnel pour le montant le plus bas possible de ses honoraires. En réalité vous, vendeur ou bailleur, avez besoin d’un professionnel sérieux dans la méthodologie de ses investigations et dans la rédaction des rapports qu’il vous remettra. La méthodologie et le contenu des rapports sont dictés a minima par les normes en vigueur et les textes réglementaires. Attention à ne pas choisir une entreprise trop bon marché mais aussi trop incompétente et trop peu responsable.
- La méthodologie consciencieuse de ses investigations vous assurera d’avoir les bonnes informations et les bons conseils pour préparer efficacement votre transaction et donc éviter le plus possible les mauvaises surprises le jour de la signature du contrat de vente ou de location.
- La qualité de la rédaction et la présentation claire et précise de ses rapports, la conformité aux obligations légales, vous aideront à sécuriser votre futur acquéreur ou locataire en lui fournissant une bonne connaissance de la qualité du bien qu’il envisage d’acquérir ou de louer.

Pour plus de détail sur ces diagnostics,
cliquez sur "Diagnostics"
dans le sommaire ci-contre à gauche

G Retour G

Achat ou vente d'un bien immobilier en viager

Quelques définitions tirées du "Le Petit Robert"
Arrérage: Sommes correspondant au paiement de la rente
"Montant échu d'une rente."
Bouquet: Le Bouquet constitue la partie du prix payable comptant le jour de la vente
Crédirentier: "Créancier d'une rente constituée en perpétuel ou en viager."
Débirentier: "Débiteur d'une rente."
Rente: "Produit périodique qu'une personne est tenue (par contrat, jugement, disposition testamentaire) de servir à une autre personne."
Viager: "Qui doit durer pendant la vie d'une personne et pas au-delà."

Le viager peut s'analyser comme une vente ordinaire ayant des modalités de paiement particulières. Une partie du prix est transformée en rente jusqu'au décès du vendeur. Ainsi "le viager est un contrat aléatoire" dans la mesure ou les parties ignorent pendant combien de temps sera versée la rente.

Avantage pour le vendeur (Crédirentier)
1) Il peut, au jour de la vente disposer d'un pécule par le paiement d'un "bouquet" plus ou moins important selon les accords des parties.
2) Il recevra jusqu'à la fin de ses jours une somme d'argent appelée "rente". Le montant de cette rente est régulièrement réévalué selon une indexation annuelle convenue entre les parties (il est souvent adopté pour référence l'indice INSEE de la construction).
Il peut être prévu que cette rente varie selon les conditions du viager.
- exemple 1: un viager occupé devenant libre. Dans ce cas, cette solution pourra permettre de s'offrir un meilleur confort financier en cas d'hospitalisation, maison de retraite,...)
- exemple 2: dans le cas d'un viager sur deux têtes, le mari décède et la rente augmente. Ceci permet à sa veuve de compenser tout ou partie de la perte entre la pension de retraite de son mari et la pension de reversion.

Avantage pour l'acquéreur (Débirentier)
1) La partie du prix à payer au jour de la vente (bouquet) est relativement peu importante.
2) Le solde du prix est payée par mensualités. Dans le cas d'un viager libre, le paiement de la rente pourra être compensé par le gain de loyers s'il est décidé de louer le bien immobilier.

En conclusion:
L'achat ou la vente en viager peut être une opération intéressante pour les deux parties. Toutefois, elle doit être montée par des personnes compétente ayant l'habitude de ce type de contrat.
Ne tentez surtout pas de rédiger ce type de contrat tout seul
1) Si l'on peut presque adapter au grés des parties le paiement du prix, le prix du bien immobilier doit être déterminé de façon précise. Il n'a bien sûr pas lieu d'être sous-évalué, mais ne doit pas non plus être sur-évalué. Il est à rappeler que toute convention ayant pour but de dissimuler tout ou partie du prix est nulle et nulle de tout effet (Code Général des Impôts n°1840); les services des impôts ne manqueraient pas de se rappeler à votre bon souvenir !
2) Pour le calcul du paiement du prix il est bien sûr nécessaire de trouver des accords équitables; mais en plus ce calcul devra tenir compte d'éléments tels viager libre ou viager occupé, âge du crédirentier, fiscalité sur la rente viagère,...

Nous pouvons vous aider à conclure ce type de contrat:
- Déterminer le bon prix de vente afin d'éviter tous soucis ultérieurs notamment avec l'administration fiscale
- Convenir de modalités de paiement (bouquet + rente) équitablement adaptées aux projets de chacun dans le respect des règles, des usages et de la fiscalité

Voir également le chapitre vendre "Les obligations du propriétaire en matière de diagnostics immobiliers

G Retour G

Achat d'un bien immobilier

F L'achat
F Les diagnostics immobiliers

L'Achat

Soit vous avez décidé de vous passer des services d'un professionnel de l'immobilier

L'Achat

Soit vous avez décidé de vous passer des services d'un professionnel de l'immobilier (tel un agent immobilier).
Sachez que ce n'est pas forcément faire des économies car:
- il connaît le marché local, les divers types de Biens, les valeurs marchandes moyennes sur la région, le secteur ou le quartier où vous envisagez votre acquisition; ces conseils ne vous seront pas inutiles
- il ne "promène" pas ses clients pour le plaisir de prendre l'air. S'il vous fait visiter un bien, c'est qu'il correspond au moins sur certains points à vos critères de recherche. Il vous évite donc les multiples visites sans intérêt qui vous font perdre temps et patience. Pour cela n'arrivez pas en son agence à l'improviste, à midi moins cinq, comme pour acheter une baguette de pain ...!
Prenez rendez-vous, prévoyez une demi-heure à une heure d'entretien avec lui. Il sera à votre écoute et vous aidera à exprimer vos critères de recherche (il n'est pas toujours facile d'expliquer dans un simple courrier, aussi détaillé soit-il, la "philosophie" de sa recherche, encore moins sur un simple entretien téléphonique). Le temps que vous passerez ainsi avec lui vous évitera de perdre du temps ultérieurement en visites de biens ne correspondant pas du tout à vos aspirations. N'hésitez pas à aller voir avec lui deux ou trois biens même s'ils vous paraissent ne pas tout à fait correspondre à vos critères. Il connaît les biens qu'il vous propose et même s'ils ne correspondent pas vraiment, vos commentaires sur place l'aiderons à mieux comprendre vos souhaits et rendrons les visites suivantes très productives.
- dans une transaction, en sa qualité de "professionnel", il engage sa responsabilité et vous sert de garantie
    . Le Vendeur est-il bien le propriétaire du bien
    . A vérifié la désignation du bien (références cadastrales, superficies, …)
    . Il s’est informé sur les éventuelles servitudes, projets d’urbanisme (autoroutes, aéroports, …)
    . Qualité technique apparente du bien. En cas de doute il aura pu demander l'avis d'un technicien
    . Il aura vérifié la conformité de vos projets avec le règlement de copropriété
    . etc …
Si certains éléments n'ont pu être vérifié avant la décision d'achat, il vous conseillera lors de la rédaction de l'acte sous-seing privé (ou compromis de vente) dans les réserves à prendre (conditions suspensives).
Certains professionnels vous apportent des garanties telles que
    . Bonne fin de transaction en cas d'accident (invalidité décès) entre la signature du compromis et de l'acte notarié
    . Perte sur revente du bien à court terme pour raison professionnelle, de santé,...
- Il vous sera également d'un conseil utile pour:
    . Financement de votre acquisition
    . Fiscalité
    . etc …

Soit vous préférez faire confiance à un professionnel de l'immobilier, compte-tenu de la complexité, pas toujours très apparente, de l'opération d'acquérir un bien immobilier (lois, règlements et contraintes de plus en plus nombreux).
Comme écrit dans le paragraphe "Achat", sachez que tout le monde ne peut ouvrir une agence immobilière.
Vous devez vérifier que le professionnel avec lequel vous prenez contact dispose notamment:
- des autorisations nécessaires à son activité.
- d'une garantie concernant les fonds que vous allez éventuellement lui confier.
Ces informations sont généralement affichées en vitrine ou tout du moins dans l'agence. Si ce n'est pas le cas, soyez prudent; vous avez le droit de lui demander de vous présenter ces documents.

Dans tous les cas, avant d'acquérir un bien immobilier, il est souhaitable de connaître la valeur vénale de ce bien
- Soit que vous en fassiez l'acquisition directement de "particulier à particulier" sachant qu'il est difficile (voire impossible) d'apprécier soi-même la valeur vénale d'un bien. Nous mettons tous plus ou moins en avant des éléments personnels (souvenirs, aménagements et travaux pour convenance personnelle, les "cancanages" généralement erronés du voisinage,...) qui faussent complètement la réalité de la valeur du bien,
- Soit que vous réalisiez cette acquisition par un professionnel (tel un agent immobilier).

Un expert immobilier, de part sa déontologie, vous donnera, sans céder à aucune pression ou influence, la valeur équitable de votre bien par rapport au marché. Il pourra également vous informer sur la qualité du bien par rapport aux normes environnementales en vigueur (dont amiante, plomb, termites, Radom,...) et les obligations légales en la matière. Il vous appartiendra ensuite de définir, seul ou avec votre agent immobilier, le montant de l'offre que vous allez pouvoir faire au vendeur. Vous pouvez avoir d'excellentes raisons pour acquérir à un prix supérieur au marché; mais autant le faire en connaissance, consciemment.

G Retour G

Les Diagnostics Immobiliers

Ainsi que indiqué plus haut, le législateur à mis à la charge du propriétaire vendeur un certain nombre d'obligations de diagnostics avant la vente. Soit dans le département du Lot:
    - État parasitaire du bâti et du non bâti
    - Repérage Amiante
    - État des risques d'accessibilité au plomb
Le mercantilisme s'est emparé du développement soudain de ces activités de diagnostic.
Ainsi, comme dans d'autres métiers, on rencontre aujourd'hui, sur le marché, des personnes qui se sont "lancé" dans cette activité sans autre objectif que mercantile, au détriment de l'intérêt de leur profession et de leur donneur d'ordre.

A notre avis:
Des intérêts contradictoires s'opposent:
- D'une part l'Acquéreur souhaite réellement connaître la qualité du bien immobilier qu'il achète. Pour cela il a besoin de l'assistance d'un technicien qui soit avant tout compétant.
- D'autre part, le Vendeur souhaite obtenir le "sésame" (le rapport) qui lui permettra de vendre sans soucis immédiat et avec le moins de frais possible. Pour cela certains Vendeurs souhaitent trouver un technicien ayant avant tout les honoraires les plus bas et qui ne soit pas trop regardant.

Dans ce contexte, pourquoi l'Acquéreur ne missionnerait-il pas lui-même un technicien de son choix, dont il sera sûr de la compétence quitte à tenir compte de son coût dans son offre de prix et même s'il doit intervenir en second diagnostic (étant entendu que si le Vendeur a déjà missionné un technicien, celui de l'Acquéreur devra être différent).

G Retour G

Donation - Partage - Liquidation de communauté
Apport en société

Quelques définitions:

Donation:
Selon Le Petit Robert
1) Contrat par lequel une personne (le donateur) se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur d'une autre (le donataire) qui l'accepte. Faire une donation par acte notarié, par contrat de mariage. Donation entre époux, entre vifs. Donation à une œuvre d'intérêt social, de piété. Donation d'immeubles. Faire donation de ses biens.
DONATION-PARTAGE, par laquelle un ascendant partage et distribue, de son vivant, ses biens entre ses descendants.
2) Acte qui constate le don. Transcrire une donation.

Partage:
Selon Le Petit Robert
Division d'un tout en plusieurs parts pour une distribution. Procéder à un partage. Opération par laquelle un bien est partagé entre les copropriétaires (liquidation, succession. Partage définitif, provisionnel). Partage amiable, judiciaire. Partage d'ascendant (donation). Testament-partage.
"Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage" (Art 815 - Code Civil)
"Les pères et mères et autres ascendants peuvent faire, entre leurs enfants et descendants, la distribution et le partage de leurs biens. Cet acte peut se faire sous forme de donation-partage ou de testament partage. Il est soumis aux formalités, condition et règles prescrites pour les donations entre vifs dans le premier cas et des testaments dans le second,..." (Art 1075 - Code Civil)

Donation-partage: ....
Les donations-partages suivent les règles des donations entre vifs pour tout ce qui concerne l'imputation, le calcul de la réserve et la réduction" (Art 1077-2 - Code Civil)

Liquidation:
Selon Le Petit Robert
Ensemble des opérations préliminaires au partage d'une indivision. Liquidation d'une succession (partage).

Apport:
Selon Le Petit Robert
Ce qu'on apporte.
Apports en communauté : biens que chacun des époux apporte à la communauté. Apport en société : biens apportés par un associé. Apport en numéraire, en nature, en industrie. Action d'apport, attribuée à un actionnaire en raison de son apport en nature. — Apports : immeubles ou objets mobiliers autres que du numéraire.

Toutes ces actions sont des opération "courantes" de la vie en société. Bien sûr leur montage délicat, particulièrement sur les plans juridique et fiscal, nécessite l'intervention d'un spécialiste, généralement un Notaire qui rédigera également les actes qui en seront l'officialisation.

Si ces opérations sont souvent délicates, c'est qu'il s'agit, non seulement de les rédiger dans les bonnes formes, mais surtout d'éviter de froisser les susceptibilités de chacun (qui peuvent parfois être exacerbées comme souvent, par exemple, dans le cas d'un divorce - liquidation de communauté)
Si l'on souhaite que ces opérations se passent équitablement pour tenter d'éviter les arrières pensées des uns ou des autres, des litiges, voir des disputes ultérieurs, il est nécessaire que, au moins, à la base, les valeurs des biens partagés ou apportés soient estimés avec précision et honnêteté.
Pour ce travail, la personne la plus qualifiée est l'Expert Immobilier qui de par sa connaissance, ses méthodes de travail et sa déontologie vous garantira le sérieux et l'honnêteté de son rapport. C'est quasiment, dans ces situations, le personnage le plus important.

G Retour G

Expropriation

L'Expropriation est l'opération administrative par laquelle le propriétaire d'un bien immobilier (ou d'un droit sur ce bien) est obligé de l'abandonner à une personne publique (administration, collectivité publique ou autres organismes publics), moyennant une indemnité réparant la perte subie et justifié par une exigence d'utilité publique. Ce transfert de propriété peut être imposé tant à une personne physique qu'a une personne morale.

A la fois administrative et judiciaire, cette procédure, lourde et complexe, mérite une attention soutenue de la part de l'exproprié.

L'administration expropriante doit respecter un certain nombre de formes, délais et formalités prévus par la loi, mais c'est elle qui garde la maîtrise de la procédure. Face aux offres d'indemnisation que cette administration présentera il faut être capable de défendre la valeur de son bien avec des arguments convaincants.

L'Expert Immobilier est la personne compétente pour ce travail d'estimation et de conseil

G Retour G